Ｑ１. 建売住宅を購入したいのですが、どんな住宅が融資の対象になりますか？
Ａ１. 建売住宅購入資金の対象となる住宅は、次の条件にあてはまることが必要です。
○まだ人が住んだことがないもの
○購入価格が1億円未満のもの
○公庫融資対象建売住宅確認書が交付されており、所定の期間内（公庫融資対象建売住宅確認書の発行日から４か月）に現場審査に合格しているもの
（参考）公庫融資対象建売住宅確認書とは、建売業者があらかじめ公庫の建設基準の審査を受けるため受託地方公共団体等に設計審査の申請を行い、その審査に合格した後交付されるものです。
住宅が竣工しますと、購入者または売主などの代理人が受託地方公共団体に建売住宅適格認定の申請を行い、建売住宅適格認定書の交付を受ける必要があります。なお、竣工したものを購入する場合は、受託地方公共団体の現場審査に合格した日から２年以内に購入者が公庫業務取扱店に申込を行わなければ、公庫融資対象建売住宅確認書があっても公庫の融資の対象となりませんのでご注意ください。
Ｑ２.長く住むなら老後のことも考えてバリアフリーにした方がいいと知人に言われました。一般住宅と具体的にどこが違うのか教えてください。
Ａ２.バリアフリーという言葉はすっかり定着し、バリアフリー住宅も今後はますます増えていくでしょう。
一般に家を建てる方は40歳前後がピークです。しかし、自分や配偶者が働き盛りで体の自由も利く年齢に、老後のことまで配慮した家づくりは難しいものです。「ああしておけば良かった」「こうしておけば良かった」と、自分が高齢者といわれる年齢になって初めて気づくこともあります。人生80年時代、体の自由が思うようにきかなくなったときに不便さを感じながら暮らすことにならないためにも、“転ばぬ先の杖”として留意するポイントをしっかりと把握しておくことが大切です。
“転ばぬ先の杖”の5つのポイントをあげてみました。
1) 動線の配慮
2）明暗の差を解消
3）手すりの配慮
4）段差の解消
5）床材の配慮
それぞれのスペースを計画する際に留意すべきポイントをあげると以下のようになります。
○浴室・洗面脱衣室
・床や出入口の段差を無くす
・すべりづらい床材を使用する
・手すりの設置
・移乗のための台を置くなど、ゆとりのスペースを確保
・引き戸のドア
・浴室内外の温度差に注意する
・緊急時対策
○トイレ
・床や出入口の段差を無くす
・介護が必要になったときのため、十分な広さを確保する
・各室（特に寝室）との配置に注意する
・引き戸のドア
・滑りにくく、汚れづらい床材を使用
・他の部屋との温度差に注意
・緊急時対策
○寝室
・床や出入口の段差を無くす
・介助のしやすい広さを確保
・トイレや浴室などに近い配置
・外出しやすい位置（直接外に出られる）
○台所
・床の段差を無くす
・安全で使いやすい調理台
・手元が暗くならないように十分な採光と照明
・足元暖房の設置
・ガス漏れなど警報装置への配慮
これらのことに配慮して、高齢者だけでなく家族皆にやさしい、長く住まえる家をつくりたいですね。
Ｑ３.マイホームを購入すると、どんな税金が課税されるのですか？
Ａ３.マイホームを購入する場合には、いろいろな税金が課税されます。この税金の主なものには、契約書などに課税される印紙税、登記を行ったときに課税される登録免許税、マイホームを取得したことにより課税される不動産取得税、マイホームを所有していることにより課税される固定資産税などがあります。
○印紙税
家屋を新築する場合には建築業者と請負契約書を、建売住宅やマンションを購入する場合は不動産の売買契約書を、また、資金として銀行などの融資を受ける場合には金銭消費貸借契約書を作成することになります。このような契約書を作成する場合に課税されるのが、印紙税です。印紙税の額は、請負金額や売買金額などによって定められており、収入印紙を契約書にはって消印することによって納付します。
なお、不動産の譲渡に関する契約書や建設工事の請負に関する契約書のうち、契約書に記載された金額が1,000万円を超えるものについては、平成９年４月１日から平成15年３月31日まで税率が軽減されます。
○登録免許税
不動産の売買契約などが成立すると、所有権移転登記や建物を新築した場合の保存登記を行います。また、銀行などのローンを利用すると、抵当権の設定登記を受けることがあります。
このような登記の際に課税されるのが、登録免許税です。登録免許税の額は、不動産の価額などに、登記の目的により一定の税率を掛けて計算します。
なお、一定の要件に該当する住宅の移転登記、保存登記、さらに住宅資金の貸付等に係る抵当権設定登記については、特例があり、税額が軽減されます。
○不動産取得税
不動産の売買などが成立すると、マイホームを取得したことになります。
このように不動産を取得したときに課税されるのが、不動産取得税です。
不動産取得税の額は、不動産の価格（通常、固定資産税の評価額）に、取得した不動産の種類により一定の税率を掛けて計算します。
なお、一定の要件に該当する住宅や土地を取得した場合には、特例があり、税額が軽減されます。
○固定資産税・都市計画税
マイホームを取得したことにより、土地や建物の所有者になります。
土地や建物の所有者に課税されるのが、固定資産税・都市計画税です。
固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日現在の所有者に対して課税され、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の価格に税率を掛けて計算します。
なお、一定の要件に該当する住宅や土地の場合には、特例があり、税額が軽減されます。
Ｑ４.諸費用はどのくらい見ておけばいいのでしょうか？
Ａ４.マイホームは、頭金とローンだけで買えるわけではありません。そのほかに各種の諸費用が必要で、金額も購入価格や物件の条件によって大きく違ってきます。その額を概算でいえば、新築住宅の場合で購入価格の３〜５％程度、中古住宅で５〜10％程度用意しておくのが無難といわれています。
例えば、引越し費用に関してはどこまで専門会社に任せるのか、新しい家具や電化製品などをどこまで用意するのかなどによっても大きく変わってくるのです。自分たちでどこまでやるのか決めると同時に、必要な家具などは予め下調べして概算の数字を出しておくといいでしょう。
また、諸費用は契約時に全部必要になるわけではありません。契約からすぐに入居できる物件もありますが、一般的には入居・引渡は契約から３か月程度先になります。新築でまだ工事中の物件だと、半年先、１年先ということもあります。諸費用の支払い時期もそれによって違ってくるので、まずは流れをつかんで、失敗のないマイホーム購入を実現していただきたいものです。
Ｑ５.ローンの組み方と返済方法を教えてください。
Ａ５.同じ金利で同じ金額のローンを組んでも、返済期間によって月々の返済負担や完済までの総返済額は大変な違いになります。公庫融資は新築マンションや耐久性の高い建売住宅は最長35年、一般の木造の建売住宅なら最長25年、一般の中古住宅は最長20年までと決まっています。返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなって、買いやすくはなりますが、総返済額は当然多くなります。
例えば、20年返済に比べて35年返済のほうが1000万円当たりで月々の負担は２万円近く減ります。とはいえ、総額では大きな負担になってしまいます。完済までの総返済額は逆に300万円近くも多くなってしまうことになるのです。では、どうしたらいいのでしょうか？そもそも毎月の生活に余裕のある範囲で返済期間を短くするほうがトクするのは明白。そこで最初は返済期間を短く計画しておきます。公庫はローンの組み換えが可能なので、将来返済に困ったときには返済期間を延ばせば月々の返済額を減らすこともできます。できるだけ短い返済期間は家計のリスクヘッジを考えることにもつながります。
次に、元利均等返済と元金均等返済の違いを説明します。
「元利均等」で返済するか、「元金均等」で返済するかによっても負担は大きく違ってきます。
元利均等というのは、毎月の返済額は変わらず、返済額の中の元金分と利息分の比重が変わっていく仕組み。当初はほとんど利息返済で、元金はなかなか減りません。
一方、元金均等は、毎回の返済額のうち元金分が変わらず、利息分は元金が少なくなるほど減っていくタイプ。従って元利合計の返済額も返済が進むほど少なくなります。同じ金額のローンなら元利均等のほうが当面の返済額は少なくて済みますが、完済までの総返済額は多くなります。
当面の生活にあまり余裕はなさそう、近く子どもが進学するので支出が増えそうなどの事情がある方は元利均等を選び、多少余裕のある方なら元金均等で返済総額を少なくするのが得策ということになるでしょう。公庫融資、年金融資は元利均等、元金均等を自由に選べます。銀行ローンは元利均等返済のみのところもありますが、元金均等返済を利用できるところも増えつつあります。
住宅ローンは20年、30年と返済が続きます。それだけに、現在の家計状況だけではなく、10年先、20年先、さらに30年先までのライフステージの変化を予測して、それに対応できるような返済計画を立てる必要があります。
簡単なシミュレーションとして、まず現在の家族の年齢、今後の推移を書き出します。そこに年ごとに予想されるライフイベントを記入します。学校の入学ならいくらぐらいの進学費用になるのかなど、収入や家計費、住宅費、教育費などの変化もリストアップして、各年の収支が合うかを見ていきます。単年度ではマイナスになっても、貯蓄でカバーできればいいのですが、そうでない場合にはスタートから見直して、帳尻が合うかどうかをチェックします。決して無理がないシミュレーションできればＧＯサインということです。
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