Ｑ１.最近の中古住宅をとりまく状況はどうなってますか？
Ａ１.近年の不動産流通市場の整備により、適正価格での中古住宅の購入も可能となり、またライフサイクルによる住み替えニーズに応えるものとしても、中古住宅が見直されてきています。
また、新築に比べるとお安く購入できるため、あまった予算をリフォームに回して、気に入った内装に仕上げることができるのも中古住宅の魅力のひとつです。
Ｑ２.中古物件を見極めるうえで、まず気をつけなければいけない点は？
Ａ２.中古住宅は、もとの所有者が何らかの理由で手離した住宅なので、その理由についての確認は必要です。
Ｑ３.不動産物件資料の見方がよくわかりません。
Ａ３.不動産物件詳細資料は、いわば物件のカタログのようなものです。
不動産業者によりいろいろなフォーマットがありますが、記載されている内容はあまり変わりません。正しく読みとる知識をつけて効率的に検討しましょう。
『不動産物件資料の見方』
【１】物件態様
土地を探している方は、表示が中古住宅や売り家になっていたりすると、検討対象から外してしまわれがちですが、築年数の経っている中古住宅は建物の評価が極めて低いケースもあり、（マイナス査定の時もあります）是非、検討対象に含めましょう。
【２】評価
業者が売り主の中古住宅や建売住宅は建物に消費税がかかりますが、土地や一般の方が 売り出している中古住宅は非課税です。
【３】所在地
所在地は登記簿（法務局が管理している台帳のこと）に記載されている所在地であり、一般的な住居表示（住所）とは異なる場合があります。
【４】交通
最寄りの公共交通機関とそこまでの距離や所要時間の目安を記載しています。
○○バス停まで徒歩○分と表示してある場合、１分＝80mで計算しています。（実際の所要時間を計測している訳では有りません。）
【５】面積
面積の表示の多くが公簿（登記簿）面積です。実側面積と異なるケースもあります。
公簿面積がどれ位信用性があるかは、いろいろ確かめる方法もありますが、専門的な話になりすぎるのでここでは省略します。
その都度、業者に確認しましょう。
※注意！
100平方メートル（30.25坪）未満の敷地は公庫融資が利用できません。
購入時も利用できませんし、建て替え時も利用できません。
【８】取引形態
・「仲介」、「媒介」、等の形態の場合、仲介手数料が必要になります。
・「売主」の場合、仲介手数料は不要です。
【９】報酬形態
法定手数料の計算方法
不動産の売買金額×３％＋６万円＋消費税
※手数料額は契約に複数の不動産業者が携わっていても法定手数料を超えて請求されることはありません。
簡単に不動産詳細資料の説明をしましたが、これらのことをすべて理解する必要は有りません。なぜなら、お客様が実際に不動産を具体的に検討する時にこれらのことを熟知し、お客様の利用目的や購入計画をお伺いして、不動産をあらゆる方面から調査し、適切なアドバイスをする事が私ども不動産業者の最も重要な役目だからです。
Ｑ４.とても好条件の物件を見つけ、決めようかと思っています。しかし現地にはまだ一度も行ってません。やはり現地は見ておいたほうがいいですか？
Ａ４.
現地は絶対に見ておくべきです。現地を見に行くと、物件資料では気が付かなかったことがいろいろと解ります。
例えば、南側に家が建っており、日当たりが心配されたが、実際には雛壇になっており十分日当たりが良かったとか、反対に閑静な住宅街と思っていたが、交通量が多く騒音が気になる場所だった等。
想像とのギャップは少なからずあるものです。物件資料を見ての段階では、第一候補だった物件が気に入らず、見に行くまでも無いと思っていた物件をたまたま見に行った結果、契約まで至るようなことも少なくありません。少しでも気になる物件はまめに足を運ぶようにしましょう。
実際に現地を見に行く時に、気を付けることは、あらかじめチェックする項目を決めておくこと。そして、総合評価で物件の優劣をつけるということです。
なぜなら、いざ現地に行くと、インパクトの強い事象にばかり気がいってしまい、それ以外の事については盲目的になってしまうからです。
Ｑ５.気に入った物件があるのですが、資金面の段取りが済んでません。その間に、他の人に契約されるのではないかと心配です。
Ａ５.
物件が気に入れば気に入るほど、他の人が手付を打ってしまうんじゃないかと焦るお客様がいらっしゃいます。それは間違いではありません。今までも多くの方が検討中に先を越されてしまいました。そうなった場合は涙を飲むしかありません。
でも、不動産は高額な買い物です。購入には本人の意思決定と同じくらい、いろいろな状況が整わなければ実際には買うことができません。
銀行のOKが出なければなりませんし、法律上の制限にかかっていないかどうか専門家のチェックも必要です。家族や親族ともっと相談しなければならない場合もあります。占い師にご宣託を仰ぐ、ということもあるかもしれません。買うのも住むのも自分なのに、自分の意思だけではままならないものです。
さてそこで、そういったままならない状況を整えるための措置として一時的に物件の商談権を独占し、他の商談をストップさせることができます。当社では『不動産買付証明書』か『不動産買受申込書』という文書で、その旨を申し出ていただきます。
通常は一週間から10日、最終結論を出すまでの間、物件の交渉権の第一順位を確保することができ、その間に手付を打つための準備を行うわけです。
注意していただきたいことは、そのためにはいくつか満たさなければならない条件があるということです。
その条件とは、
1. 本人の意思
2. 条件
3. 期間
4. お金？（申し込み証拠金）
これらが明確であることが必要です。
「本人の意思」とは、もちろん物件を購入するご本人の「購入する意思」です。
「条件」とは、ただ単に「独占期間を延長して悩みたい」というよりは、「こういう条件が整ったら購入できます」と明示できるような条件が必要といえます。
「銀行がよいと言ったら」でも「占い師がよいと言ったら」でもかまいません。
ただし、銀行は正式な回答に時間がかかる場合が増えていますし、公庫を申し込む場合は数カ月かかる場合もあります。そういった場合は特別にローン特約と言ってローン申し込みが不成立の場合には手付を返還して解除できる買主に有利な契約を結ぶことができます。
「期間」とは、いつまでに結論を出すか、ということをあらかじめ明確に申し込むということです。明確にしない限り前述の通り、通常一週間から10日が限度です。
Ｑ６.瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）について教えてください。
Ａ６.
1.瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは
瑕疵(かし)というのは、物に欠陥があること、すなわちその物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。
売買の目的物に隠れた瑕疵、すなわち通常人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。
2.瑕疵担保責任の内容
(1) 中古住宅の場合
1)瑕疵の範囲
当社の中古住宅の売買契約書では、売買対象不動産を現状のまま引渡すものとし、売主は瑕疵担保責任を負わないものとするとしておりますが、当社が売主の場合や、不動産業者が売主の仲介物件などの場合、瑕疵の態様が住宅の基本性能に係わるものに限り、売主は買主様に対して瑕疵担保責任を負うものとしております。
具体的には、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の ４点について、売主に修復義務があるものとしています。
※土地についての瑕疵担保責任は負わない形になっています。
※区分所有建物（マンション等）については、瑕疵が共用部分にあるとき、またはその瑕疵の原因が共用部分の瑕疵にあるときは、売主様に責任を負わせていません。
＜瑕疵の範囲＞
雨漏り
|
雨漏りには、屋根部分以外からのもの、外壁部分、サッシ部分からの吹き込みも含まれます。 |
シロアリの害 |
被害箇所が建物本体に存していることが必要で、例えば植木等に害があっても対象外です。 |
建物構造上主要な
部位の木部の腐蝕 |
壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい等）が含まれ外部バルコニー、軒裏等の木部は含まれません（建築基準法施行令第１条第３号）。 |
給排水設備の故障 |
給湯機本体の故障や器具の消耗等による性能不良は、含まれません。 |
2)瑕疵の修復
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主に連絡して立会う機会を設ける必要があります。それは、瑕疵の状態を売主に確認していただくためです。
瑕疵が発見された場合、買主様は、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主に請求することができます。ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、本契約の解除や無効を主張することもできません。瑕疵の修復工事は、瑕疵の状況によって個別に対応して行いますが、修復工事の程度は、社会通念上、合理的な範囲で行います。
3)宅地建物取引業者が売主の場合
宅地建物取引業法に基づき、上記の規定とは異なり、売買対象不動産の隠れたる瑕疵については、引渡し後２年間担保責任を負うものとしています。
|
