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こんにちは＾＾
佐々木です
先日ブログでも書いていた妻のフリマ出店(ﾟ∀ﾟ)
無事に楽しく終えることが出来まして
心配していたお客さんの反応もすごく良く、半分以上の商品（ウサギ）が
購入された方の家に嫁いでいかれました(*´ω｀*)
購入された方や一緒に出店された方達が
インスタ等で紹介してくれていたり嬉しいこと尽くしだったのですが
まさかの由利本荘市公式Xでも紹介+ブログにあげていただいており
自己承認欲をMAXで満たされた妻ははしゃぐように喜んでおりました笑
他人事のようだけどすごいなぁ・・・
確かに裁縫とか細かい作業が得意でクオリティは抜群！
また出店しようと意気込んでますので今後とも応援していこうと思います(ﾟ∀ﾟ)
さて、本日の宅建知識、
先日試験まで残り40日だったこともあり
予想模試に挑戦してみたのですが39/50点だったので
一応合格圏内ではありながら落としたくない宅建業法、法令上の制限で
10点も落としてしまっておりました(;・∀・)
なので今日はおさらいも含めて宅建業法から！
自分が苦手としているのが報酬額計算・・・
特に最近行き詰った問題を紹介します(´・ω・)
【問】
宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない）の売買の代理について、
通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円（消費税等相当額を
含まない）多く要した場合、売主と合意していた場合には、代理する宅建業者は
売主から396,000円を上限として報酬を受領することができる。
今回はガチ問題なので面白みはないです笑
考え方をまとめると
まずは800万円以下の取引であること、
法改正があった部分ですが消費税を抜いた取引額が800万円以下であることで
低廉の空家等の特例が使えますので一般的な業務にかかる費用を勘案して
媒介であれば「30万円×1.10（消費税）＝33万円」、
代理であればその倍にあたる66万円（MAX）を限度として受け取れます(ﾟ∀ﾟ)
ただし、代理契約を結ぶ際にあらかじめ通常とは異なる費用についての
説明を依頼者にしていなければなりません。
今回で言うと、現地調査費用8万円がそれに当たり、合意も得ているのでOK(ﾟ∀ﾟ)
代理契約の場合、単純に媒介契約の倍額を受け取れるので
まずは媒介契約の金額を計算～
200万以下の取引額の場合、その5％まで報酬額とされているので
200万×5％＝10万円（税抜）
これに合意を得ている現地調査費用を足して18万円、
18万円×1.10（消費税）＝198,000円
これが媒介契約の金額になるので
198,000円×2＝396,000円 （ 396,000 ＜ 660,000MAX ）
限度額の66万以下を満たすので解答は 「 ○ 」
長々と書きましたが私がつまづいたポイントは
「現地調査費用を倍額にしていいの？」
「お客さんが合意したとしても計算内容見たら怒らない？」
といったところでした(;´Д｀)笑
原則は現地調査費用は倍にしてはいけません!!!
今回倍に出来るのは「低廉の空家の特例」を使えるから！
この特例では実際にかかる費用を報酬額とみなす前提があるため
報酬額として、媒介報酬額の倍額をいただけるという仕組みだそうです(*´ω｀*)
探して見てもこんなケースの問題あまり無かったので
いじわるな問題を出してきたときの対策として頭に入れておきます＾＾
涼しくなってきたしまたお散歩いきたいなあ(*´ω｀*)
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